Giá nhà đất các huyện ngoại thành TP HCM sắp thành quận tăng đột biến

Vừa qua sau khi thông tin 3 huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn được quy hoạch lên quận lan truyền, giới cò đất lại được dịp thổi giá nhà đất tăng cao “chóng mặt”. Không chỉ giá đất tại các địa bàn này đã rục rịch chuyển động, mà còn thu hút đông đảo được các “ông lớn” trong thị trường bất động sản đầu tư. Điển hình như việc họ sẵn sàng đầu tư chuyên nghiệp để cầm trịch thị trường. Trong đó chủ yếu săn các quỹ đất lớn quy mô vài hecta trở lên. Điều này khiến các chuyên gia BĐS đánh giá tình hình “bong bóng” nhà đất có thể sẽ bắt đầu trở lại.

Khảo sát một vòng thị trường các huyện ngoại thành TP. HCM, không hiếm trường hợp hôm trước báo giá này, hôm sau đã báo giá khác. Nhìn chung ở một số khu vực, giá nhà đất có xu hướng tăng gấp 2 lần so với năm trước. Đặc biệt ở các khu vực thuộc phía Đông và Tây Tp. HCM. Tuy nhiên, khách quan mà đánh giá thì biên độ tăng giá của huyện Nhà Bè lại nhỉnh hơn Bình Chánh khoảng 5%; Hóc Môn xếp cuối trong danh sách này.

Giá nhà đất các huyện sẽ lên quận tăng mạnh

Mới đây, Sở Nội vụ TP.HCM có tờ trình UBND Thành phố về công tác chuẩn bị xây dựng Đề án chuyển đổi một số huyện thành quận; hoặc thành phố giai đoạn 2021 – 2030.

Theo Sở Nội vụ, các huyện Cần Giờ, Củ Chi, Bình Chánh, Hóc Môn và Nhà Bè chủ yếu nằm ở cửa ngõ của TP.HCM; để kết nối với các tỉnh miền Đông và Tây Nam bộ. Những năm qua, tốc độ đô thị hoá ở các địa phương này diễn ra nhanh. Đặc biệt lối sống đô thị hình thành rõ nét và không khác biệt nhiều so với các quận nội thành.

Trên cơ sở đó, Sở Nội vụ đề xuất chuyển huyện Hóc Môn, Bình Chánh và Nhà Bè thành quận; hoặc thành phố thuộc TP.HCM giai đoạn 2021 – 2025. Tương tự, huyện Củ Chi và Cần Giờ sẽ thực hiện trong giai đoạn 2025 – 2030.

Tuy Đề án chuyển đổi 5 huyện ngoại thành TP.HCM lên quận mới chỉ là bước chuẩn bị; thế nhưng thông tin này ngay lập tức tác động đến giá nhà đất tại các địa phương.

Giá nhà đất tại huyện Cần Giờ tăng sau thông tin sắp lên quận

Trong vai người mua đất ở huyện Cần Giờ, phóng viên được “cò đất” tên T. giới thiệu cho khu đất 1.000m2 tại đường Duyên Hải, xã Long Hoà.

Cần Giờ giá đất tăng cao tại xã Long Hoà

Theo ông T, xã Long Hoà là một trong những nơi giá đất “sốt” nhất huyện; vì cận kề dự án lấn biển của một tập đoàn lớn. Chỉ lô đất rộng 1.000m2 với 20m chiều ngang mặt tiền đường nhỏ, “cò đất” này ra giá 12 tỷ đồng.

“Đây là giá rẻ rồi, anh mua chắc chắn có lời. Dự án lấn biển đang san lấp, rồi Cần Giờ chuẩn bị lên quận, sau này giá đất chắc chắn sẽ còn tăng nữa. Ngày nào cũng có nhà đầu tư đổ về xem đất”, ông T. nói.

Tuy nhiên, khi hỏi về pháp lý khu đất, ông này cho biết 1.000m2 này nằm trong sổ chung gần 10.000m2. Và mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm.

Giá đất xã An Thới Đông có nơi đến 28 tỷ

Tương tự, tình trạng rao bán đất dọc tuyến đường An Thới Hoà, xã An Thới Đông, huyện Cần Giờ cũng sôi động không kém. Tấp vào quán cà phê bên đường, chúng tôi bắt gặp một nhóm “cò đất” địa phương đang bàn luận sôi nổi về đề tài huyện Cần Giờ sắp lên quận.

Khi biết chúng tôi đang tìm mua đất, bà L. lập tức mời chào lô đất hơn 18.000m2 mặt tiền đường bê tông rộng 5m với giá 28 tỷ đồng. Theo bà L, lô đất này có chiều ngang 300m; cho nên nếu mua để phân lô hoặc xây nhà vườn đều thích hợp.

“Đất ở khu vực này không có giá chung, lô nào chiều ngang mặt đường càng lớn thì có giá càng cao; vì dễ dàng phân thành nhiều lô nhỏ. Nếu mua bây giờ thì chỉ cần thanh toán 70%, phần còn lại khi nào nhận sổ sẽ trả hết”, bà L. tư vấn.

Nhưng khi tìm hiểu về pháp lý khu đất bà L. vừa chào bán, chúng tôi được biết đây là đất nuôi trồng thuỷ sản. Đấy là chưa kể một phần khu đất nằm trong chỉ giới rạch.

Loạn giá nhà đất tại huyện Bình Chánh

Giá đất tại 3 huyện ngoại ô Sài Gòn bao gồm Bình Chánh, Hóc môn, Nhà bè đang được quy hoạch thành quận đã tăng 12-20% suốt năm 2020. Thậm chí có dấu hiệu tiếp tục đi lên những ngày gần đây.

So với Cần Giờ, các huyện còn lại như Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh hay Nhà Bè; câu chuyện giá đất tăng sau mỗi đợt thông tin những địa phương này sẽ lên quận không còn mới mẻ. Trong đó, phải kể đến huyện Bình Chánh.

Theo một nhà đầu tư BĐS có kinh nghiệm, quan sát thị trường nhà đất huyện Bình Chánh trong 4 năm nay qua có thể thấy, giá BĐS tại nơi đây tăng rất nhanh. Nếu như cuối năm 2018, giá đất trung bình ở Bình Chánh chỉ 28 triệu đồng/m2; thì nay đã lên gần 40 triệu đồng/m2.

Những khu vực kề cận trung tâm TP.HCM của huyện Bình Chánh như xã Bình Hưng, giá nhà đất giao dịch trung bình đã 90 triệu đồng/m2. Thậm chí, tại Khu dân cư Trung Sơn, giá giao dịch đã lên đến 130 triệu đồng/m2.

“Mỗi khi rộ tin Bình Chánh sắp lên quận, nhà đất nơi đây lại xác lập mặt bằng giá mới. Không chỉ đất nền, căn hộ chung cư cũng đua nhau tăng giá. Chiêu thổi giá muôn thuở của các chủ đầu tư vẫn là Bình Chánh sắp lên quận; nhưng không ai trả lời được là khi nào?”, nhà đầu tư này chia sẻ.

Nên lưu ý gì khi mua bất động sản tại các huyện?

Tại Hội nghị phê duyệt kế hoạch thực hiện nhiệm vụ năm 2021 của Sở Nội vụ vào sáng 18/3, Chủ tịch UBND TP.HCM Nguyễn Thành Phong yêu cầu Sở Nội vụ báo cáo lại Đề án chuyển đổi 5 huyện lên quận. Sở phải hoàn chỉnh đề án sau khi Thường vụ Thành uỷ góp ý và Ban Chấp hành cho ý kiến. Chủ tịch UBND TP.HCM cho rằng, nếu thực hiện không khéo, nhiều người sẽ lợi dụng thông tin này để đẩy giá đất lên cao. Điều này gây khó khăn cho sự phát triển của thị trường BĐS Thành phố.

Hai nguồn thu nhập khi đầu tư nhà đất

Theo Chuyên gia kinh tế – TS.Trần Nguyên Đán, khi đầu tư BĐS, nhà đầu tư thường trông đợi vào hai nguồn thu nhập. Đó là thu nhập thường xuyên từ BĐS tạo ra; hoặc thu nhập từ việc mua đi bán lại, còn gọi là lợi vốn.

Hầu hết các nhà đầu tư BĐS hiện nay tập trung kiếm lời từ việc mua đi bán lại. Đồng nghĩa họ bỏ qua thu nhập thường xuyên. Đánh vào tâm lý muốn lợi nhuận nhanh này, giới đầu cơ lợi dụng những thông tin để tạo “sốt đất”. Điển hình đơn cử như thông tin huyện sắp lên quận.

“Huyện lên quận thì BĐS đó tạo ra thu nhập bằng cách nào? Nếu có các yếu tố tác động vào nguồn thu nhập của BĐS đó, thì nó mới tăng giá trị. Lợi nhuận từ việc mua đi bán lại cũng dựa trên sự tác động đó. Còn nói huyện lên quận thì giá đất sẽ tăng là không có cơ sở”, TS. Trần Nguyên Đán nói.

Nên ưu tiên đất tạo nguồn thu nhập

Theo TS.Trần Nguyên Đán, nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền vào “đất sống”. Hiểu đơn giản tức là đất tạo ra nguồn thu nhập. Ví dụ có những yếu tố như khu vực sẽ hấp thu một lượng dân cư đến; đón đầu dòng vốn đầu tư mới hoặc sự dịch chuyển về mật độ dân cư.

Còn nếu chỉ nghe thông tin đồn thổi nơi đó sẽ lên quận, mà đã lao vào mua. Thậm chí bỏ qua các yếu tố giúp cho BĐS đó gia tăng nguồn thu nhập thì không nên. Bởi như vậy là đang đầu tư vào “đất chết”, tức đất này không tạo ra nguồn thu nhập thường xuyên và ổn định.

Theo Vietnamnet.vn